Intérêts du crédit en loi Pinel

Bonjour à tous,

Comme je l’ai indiqué dans mon message de présentation, je souhaite faire le ménage dans mes investissements et je me retrouve confronté à cette situation:

Lors de mon achat de bien en loi Pinel, j’ai contracté un crédit avec un taux pas super intéressant, du coup mon taux d’endettement en à pris un petit coup mais surtout j’ai un cashflow bien négatif.
Un conseiller m’avait alors « vendu » que les intérêts élevés du prêt étaient judicieux car ils se soustrairaient lors de ma déclaration d’impôts et que in fine je ne serai pas trop perdant.

Ma question est la suivante:
Est-il judicieux de renégocier mon crédit pour avoir un meilleur taux (j’ai fait une simulation sur un site sans préciser mes épargnes existantes et j’ai quasiment 1% de moins)?

Merci pour vos lumières, j’avoue que je navigue au radar dans ce monde de la finance…

Bonsoir,
Tu remarqueras en naviguant sur le site que l’investissement Pinel n’est pas tellement à l’honneur (et à juste titre, avec le recul (et davantage d’expérience), j’aurais du faire davantage de LMNP).
Ta décision de renégocier ton taux de crédit va essentiellement dépendre de la durée de ton engagement en Pinel (6, 9 ou 12 ans) et à quelle durée tu en es. ça semble en effet inutile de renégocier s’il te reste 1 an avant la revente. Pas du tout le même avis si tu as ton bien que depuis 2 ans par exemple sur une durée d’engagement de 9 ans.
C’est en effet un calcul entre les frais engagés pour la renégo (IRA, frais de courtage, frais de dossier etc) et les intérêts que tu paies annuellement.
Petite précision : « intérêts élevés du prêt étaient judicieux car ils se soustrairaient lors de ma déclaration » est une manière erronée de raisonner car c’est dans tous les cas, c’est de l’argent que tu vas sortir. Certes tu pourras créer un déficit foncier mais qui ne sera jamais aussi important que si tu payais moins cher tes intérêts.
Exemple : Tu génères 10 000 euros de revenus locatifs et tu paies 5000 euros annuels d’intérêt que tu déduis, tu seras donc imposé « que » sur 5000 euros donc 2500 euros d’impôts sur ton locatif (considéré comme location nue imposé à 50%) : 5000 (intérêt) + 2500 (impôts) = 7500 euros dépensés. Maintenant si tu renégocies et paies uniquement 2000 euros d’intérêt, tu seras imposé sur 8000 soit 4000 euros d’impôts : 4000 (impôts) + 2000 (intérêts) = 6000 euros dépensés.

D’autre part, il faut savoir que IRA (indemnité de Remboursement anticipées, frais de courtage, frais de dossier et frais de garantie) sont déductibles des revenus fonciers (Ci-joint Extrait du BOFIP : BOI-RFPI-BASE-20-80-20170901

"### 4. Frais liés à la souscription d’un emprunt substitutif

220

Les frais d’emprunt liés à la souscription d’un emprunt substitutif (cf. [I-C-1-a § 100] n’ouvrent pas droit, en principe, à déduction, à l’exception des primes afférentes aux assurances contractées pour garantir le remboursement du nouvel emprunt.

Cela étant, il est admis que les frais liés à la souscription d’un emprunt substitutif, les dépenses de résiliation anticipée de l’emprunt initial et, le cas échéant, les intérêts compensatoires versés en cas de renégociation d’un prêt avec le même établissement soient considérés comme déductibles si la résiliation et la souscription d’un emprunt substitutif ont effectivement permis de diminuer le montant global de la charge d’intérêts restant dus. Pour l’appréciation de cette condition, il convient de prendre en compte globalement la charge constituée par les intérêts du nouvel emprunt et les frais ci-dessus.

Le Conseil d’Etat a jugé que l’indemnité de résiliation anticipée d’un emprunt est déductible sur le fondement du 1 de l’article 13 du CGI, en tant que dépense effectuée en vue de l’acquisition et de la conservation du revenu, dès lors que le remboursement anticipé de l’emprunt initial et la souscription du nouvel emprunt à un taux moins élevé n’ont eu ni pour objet ni pour effet d’accroître la valeur d’actif mais avaient eu pour finalité la conservation du revenu net foncier de l’emprunteur ([CE, arrêt du 5 octobre 2007, n°281658]"

N’hésite pas si besoin.

Cordialement

Et n’hésite pas à me MP si tu souhaites davantage de précisions. Cdt

Absolument, renégocier est toujours une bonne idée si il te reste plusieurs années à rembourser.

Merci beaucoup pour vos retours.
Après avoir appliqué le calcul de Thomas, il est effectivement judicieux de renégocier.
Merci aussi pour les textes officiels. C est super agréable de bénéficier de votre expérience / expertise.

J’ai une question à ce sujet:

D’un point de vue théorique si la balance impôts sur les loyers - intérêts du prêt est négative, la valeur absolue serait à déduire des impôts sur le revenu?

Oui si déficit foncier, le montant vient diminuer ta base taxable dans la limite de 10 700 euros annuel (je crois). Sinon le surplus est reportable les années suivantes.