Plan Pinel?

Loi Pinel pour investir:

  1. Meilleure solution pour de fiscaliser ? Vrai/faux
  2. Mon bien a t’il un risque d’être sur évalué à l’achat ?
  3. Dois je avoir peur de “l’exit” a 6/9/12 ans ?
  4. Comment choisir l’implantation du bien ? (géographiquement)
  5. Quelles sont les autres solutions Ă  regarder similaires a Pinel ?

Mon avis sur tes questions :

  1. Pour moi non Girardin est mieux car moins risqué
  2. Oui car les promoteurs savent placer le prix correctement pour survaloriser légèrement mais baisser le prix dans la tête de l’acheteur avec l’effet défisc
  3. C’est du cas par cas tout dépend de la tenue global des communs dans le Pinel, de sa localisation, de tes locataires
  4. Commence par un secteur géographique que tu connais, et en fonction de la localisation tu seras en mesure d’estimer si c’est un quartier qui va monter ou non
  5. SCI immobilier avec de l’achat d’immeuble, tu défiscalises pas mais tu crée du patrimoine sans augmenter tes impôts

+1 @Mherdhuin. Le Pinel est un produit qui profite plus au vendeur qu’à l’acheteur, je le déconseille.

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De ma comprĂ©hension un Pinel vendu par un promoteur est rarement profitable, par contre « crĂ©er son Pinel Â» est possible et peut ĂŞtre intĂ©ressant financièrement

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J’avais vu ca, mais ca me semblait pas évident. Tu as creusé le sujet ?

Non juste entendu des gens le mentionner

Il y a beaucoup de choses à dire. Je vais tâcher d’être bref, je ne pourrai pas entrer dans les détails, il faudrait 3 pages.

1/ Pour défiscaliser, il n’y a pas que l’immo. Il y a aussi l’invest en entreprise (FCPI, FIP, GFI…), les produits d’épargne (PER notamment), et le foyer (femme de ménage, dons aux associations…). Et le plus efficace : diminuer ses revenus du travail :wink: Ce qui m’amène à dire : défiscaliser n’est pas forcément le plus rentable. Si vous défiscalisez 100 mais perdez 200…Bref, c’est au cas par cas, il faut voir si vous avez un intérêt à défiscaliser. Et auquel cas, quelle sera la solution la plus adaptée. Mais le Pinel est rarement la meilleure solution (mais c’est celle qui est la plus populaire car combine les 2 passions des Français : l’immo et la défisc. Et solution très poussée par les vendeurs car grosse marge, environ 7 % de commissions sur xxx k€).

2/ Oui très fort risque. On achète le Pinel au prix du neuf, comparez au prix de l’ancien du même quartier. Et en Pinel, il y a un plafond de loyer au m². Bref le rendement en prend un coup : loyer faible / prix élevé. Et la défisc rattrape rarement…car en plus vous vendrez au prix de l’ancien dans x années. Les investisseurs malins achètent un terrain et font construire une maison, puis rendent éligible Pinel. Ainsi on supprime les intermédiaires et on achète au bon prix. Mais c’est du boulot, et oui, en immobilier pour être gagnant il faut être entrepreneur. (Et le Pinel n’est pas un vulgaire produit de défisc, c’est avant tout de l’immo).

3/ Oui très peur. On achète au prix du neuf et on vend au prix de l’ancien. En plus, si vous passez par un promoteur, vous allez vendre en même temps que bien d’autres.

4/ Emplacement dynamique : des actifs avec bons dossiers.

5/ Pourquoi regarder des solutions similaires au Pinel ? Quel est votre objectif patrimonial ? Développer votre patrimoine le mieux possible ou défiscaliser ? Défiscaliser n’est pas un objectif en soi, c’est un moyen, il faut étudier globalement les solutions. Si vous voulez investir dans l’immobilier, le LMNP est bien souvent plus rentable que le Pinel. J’ai comparé ici, exemple chiffré : https://avenuedesinvestisseurs.fr/investir-en-pinel-cas-pratique-et-comparaison-lmnp/
Mais si vous tenez à tout prix à comparer des solutions de défisc immo, j’ai comparé ici : https://avenuedesinvestisseurs.fr/defiscalisation-immobiliere-dispositifs/

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Merci @Nicolas pour ta réponse très claire, et merci pour les liens, le cas pratique m’a beaucoup aidé :slight_smile:

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Pense Ă  la revente:

  • regarde le prix de l’ancien et son Ă©volution
  • les projets en cours dans le secteur
  • attention aux charges: les commerciaux partent sur une base de 20 Ă  30 % du loyer, qui est une erreur. En effet, les loyers sont rĂ©glementĂ©s donc bas et fausse le calcul.

Bien souvent, tu ne pourras pas revendre au prix acheté si le prix de l’ancien n’a pas suffisamment augmenté. Les exceptions existent et tant mieux pour toi si tu as cette chance.
N’oublie pas qu’au bout de 9 ans, ton bien se retrouve dans le périmètre de l’ancien et nécessite des rénovations.

Je ne suis pas entrain de dire qu’il ne faut pas faire du Pinel mais de bien prendre en considération ces éléments dans tes calculs.

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Par contre un bon plan ça peut être de racheter un PINEL à un investisseur qui est « collé » avec:

  • on ne bĂ©nĂ©ficie pas des rĂ©ductions d’impĂ´ts.
  • on a en face de soi un investisseur qui veut sortir « à tout prix » → forte possibilitĂ© de nĂ©gociation.
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Comment tu trouves ce genre de biens ?

deux façons:
soit par année de construction du batiment. Les Pinel / duflot de 2010 arrivent à échéance.

Soit en toquant directement Ă  la porte des agences.

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Hello,

Je déconseille formellement le Pinel, tout le monde se gave sur l’opération (banquier, intermediaire, promoteur …) sauf l’acheteur.
1/ les prix sont généralement chers à l’acquisition au titre de l’éligibilité Pinel, au moment de la revente, il y aura une moins value à coup sur.
2/ Au cout de 9 ou 12 ans, l’avantage fiscal s’éteint, tout le monde revend à ce moment là → ça déséquilibre l’offre et la demande → compliqué à vendre sans casser les prix
3/ C’est du neuf, donc qui n’a jamais été habité (et donc éprouvé). Faire attention aux malfaçons qu’on découvre par la suite
4/ Localisation souvent pas folle, rarement attrayante/attractive
5/ Avantage fiscal perdu si le foyer fiscal sort de France (expatriation ou autre)
6/ Le loyer est encadré (généralement assez bas) et ne compense pas le crédit. La capacité d’endettement en prend un grand coup → On peut difficilement enchainer les opérations

Les 4 personnes de mon entourage qui ont opté pour du Pinel ont un avis mitigé (voire le déconseillent).

Je conseille de faire plutôt des invest dans l’ancien géographiquement proche de son lieu de résidence ou de sa ville natale (le plus important c’est de choisir un endroit qu’on connait bien).

A+

Anass

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Bien résumé :slight_smile:

Je valide,
Le LMNP dans l’ancien ça marche bien :slight_smile:

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J’avais compris que le PINEL restait toujours actif meme si départ a l’étranger tant que l’investissement a été réalisé pendant la période de résidence fiscal en france…c’est mon cas, je me suis rapproché du service des impots et sauf incompréhension de ma part, ça m’a été confirmé. Si ce que tu dis est vrai alors je devrais considérer un désengagement.
Aurais-tu une source que je puisse re-vérifier ça stp?

Hello,

Si tu quittes la France, ton domicile fiscal te suit également. Tu n’es normalement plus redevable de l’impôt en France (si ta source de revenu est à l’étranger). Ton imposition devient alors nulle.

La réduction d’impôt PINEL ne pouvant pas donner lieu à un remboursement. Elle est donc perdue.

Bien évidement, cela est sans impact si tu continue à avoir une source de revenus française étant à l’étranger … car dans ce cas tu continueras de payer des impôts en France…

Cdt

Anass

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Hi Slaiko,
Merci du retour.
J’ai toujours des revenues locatifs en France qui sont imposables auquels je peux déduire mon PINEL.
Nous sommes d’accord alors :slight_smile:
Merci!
Fabien

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