Stratégie patrimoniale à 30 ans

Bonjour à tous,

Je souhaite ici vous présenter ma stratégie patrimoniale afin de recueillir vos avis et conseils.
Pour ce faire, je vais vous parler rapidement de l’évolution de ma pensée et de mes actions sur la question, car oui, je ne m’attends pas à ce que les réponses « tombent du ciel » : les finances personnelles étant un beau royaume de la débrouillardise et de la recherche personnelle.

Comme le titre l’indique, je viens de franchir le cap de la trentaine d’années. Fonctionnaire sous contrat, j’ai commencé à construire une stratégie depuis octobre 2019 seulement. Jusque là mon épargne s’accumulait sur les produits « classiques » type livrets/PEL etc. Suite à de nombreuses lectures et d’un passage aux Émirats (promis ce n’est pas un cliché), j’ai décidé d’agir. En bourse d’abord, puis en immobilier plus récemment.

Ma situation à l’heure actuelle
J’ai arrondi certains chiffres et pourcentages mais au moins la base d’analyse sera correcte.

Assurance vie

  • Une gestion libre chez Lynxea
    Entièrement fonds en euros (Suravenir rendement) que je n’ai finalement pas du tout alimentée suite au versement d’ouverture (1k€).

  • Une gestion pilotée chez Nalo
    Très vite alimentée, elle contient deux projets :
    – épargne de précaution 10k€ (30% d’obligations, 70% de fonds en euros (Netissima)) ;
    – investissement long terme 70k€ (83% d’actions, 13% d’obligations, 4% de fonds en euros).

PEA + PEA/ME

  • PEA : 1 seul ETF, Amundi Europe, je passe assez régulièrement des ordres de 500€ ce qui « optimise » l’offre de Boursorama si je ne me trompe pas. 8k€ ;
  • PEA/PME : pour faire du private equity et du crowdfunding immobilier à la marge (par tickets de 1000 à 2000€) 3,5k€.

Immobilier

  • Un studio en cours de location sous mandat de gestion et statut LMNP.
    Apport : 20k€
    Emprunt : 146k€ à 1,38% sur 25 ans
    Je ne suis pas encore tout à fait sur une opération blanche : déficit de 50€/mois.

Je crois avoir globalement fait le tour.

Les questions que je me pose :

  • Ma stratégie actuelle est-elle saine ?
  • Que puis-je faire pour l’améliorer ?
  • Quelles priorités adopter ? (ex : chercher à plafonner le PEA ?)

Je vous remercie énormément du temps que vous passerez à me lire et à me répondre. J’espère que l’énoncé de ma situation et les conseils que vous allez formuler seront utiles à d’autres qui pourraient s’identifier et s’en inspirer.

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Bonjour,

j’avais regardé en détails Nalo et si tu regardes précisement quels fonds ils gèrent, tu verras que tu peux les acheter dans un pea ou une Ass vie et avec des frais moindres…
Leurs répartitions n’est pas forcément à prendre en exemple d’ailleurs.
ça reste mon avis mais les frais sont trop important pour le service apporté, je préfère choisir moi meme les fonds et leurs repartitions.

question personnelle: qu’est que tu as comme crowdfunding immo sur ton PEA/PME ? j’ai tenté de le faire entre bourse direct et koregraf et ça semble compliqué - beaucoup de documents demandés etc.

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Bonjour Aurélien et merci de ta réponse,

Concernant Nalo : je suis allé chez eux dans un souci de simplicité, le temps de me faire la main. Je n’exclue pas de transférer le contrat. Pour ce faire j’ai vu que Linxea avait également une offre en partenariat avec Generali (Linxea Vie), mais je ne sais pas si ce contrat est intéressant. Quoiqu’il en soit je ne me sens pas encore vraiment tout à fait capable de faire moi-même le tri entre les fonds. Est-ce un apprentissage complexe ? Qui vaut suffisamment le coup ?

Concernant le crowdfunding immobilier je passe exclusivement par Baltis Capital, spécialisé dans l’immobilier d’entreprise et résidentiel. Le seul hic de ce genre d’opérations c’est la réactivité de la banque : Boursorama a tendance à traîner la patte sur le non-côté je trouve…

Hello Helas,
Je rejoins aurelien sur Nalo, quand j’ai commencé a investir j’ai ouvert sur Wesave.
Cela a un cote rassurant le temps de comprendre, mais j’ai vite bouger sur du 100 % gestion libre car ils ne font rien de plus que ce que tu dois savoir faire et comprendre si tu es sur ce forum.
Personnellement, pour optimiser je retirerai de chez Nalo ton investissement long terme, en mettrai une grosse partie sur le PEA (si ce n’est la totalite vu que c’est du long terme).

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Je rejoins le commentaires précédent. Je mettrais une grosse partie sur le PEA. Pour ma part (loin d’être un exemple) j’abonde chaque mois majoritairement mon PEA via ETF monde (tu es moins diversifié avec ton Amundi Europe), mais également dans une moindre mesure AV WeSave et Nalo ISR en P10 ( + fond euros sur Linxea pour la partie sécuritaire). J’estime qu’investir par robot advisor permet de encore davantage diversifier (discutable) mais pour le moment très satisfait de la gestion WeSave en P10 et performance ISR Nalo exceptionnelle il y a 2 ans (beaucoup moins actuellement j’avoue mais comme c’est du long terme et un investissement en cohérence avec mes convictions).

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Bonjour à tous,

Merci à vous d’avoir répondu. Je vois que vous allez tous les trois dans le même sens ce qui est révélateur. Une feuille de route que je pourrais établir serait celle-ci pour vraiment aller vers du lazy sans trop de frais :

  • transférer le PEA de Boursorama à Bourse Direct ;
  • passer le PEA de Europe à World : je dois d’abord revendre les ETF Europe ? Je fais ça d’un bloc puis je rachète en World ?
  • récupérer les fonds nécessaires sur Nalo pour chercher à plafonner le PEA en priorité : que recommandez-vous par rapport à l’imposition ? Intégration aux revenus ou prélèvement libératoire ? Et ensuite que faire de mon contrat chez Générali : le basculer sur une AV en gestion libre comme Linxea Vie ?

Bonjour @Helas,
pour répondre à ta sollicitation directe et matinale (tu tombes bien, je faisais le bilan prévisionnel de la SCI tant que la famille dort encore…)

  • Ma stratégie actuelle est-elle saine ?

Oui la stratégie est saine: Cumuler des actifs est une bonne chose. Pas de prise de risque folle (genre trading sur marge ou 50% de son patrimoine sur des NFT)

  • Que puis-je faire pour l’améliorer ?

Quelques petits éléments de réflexion (qui n’engagent que moi, un random sur un forum que tu n’as jamais rencontré :sweat_smile:):

  • Dépenser moins que ce que l’on gagne: c’est évident, mais la première règle des finances personnelles doit être rappelée.

  • Epargne de précaution: Fonctionnaire sous contrat, pas de mention de famille à charge, 10K€ sur un livret A me semblent suffisant.

  • Épargne pour le long terme: 100% ETF Monde (Lyxor ou Amundi) dans une banque en ligne. c’est ce qu’il y a de plus rentable à faire avec son cash en France (en étant lazy). tout ton cash devrait aller dessus jusqu’à remplir les 150K d’apport le plus vite possible. Le marché étant globalement efficient, ne pas chercher à superformer en ne prenant que de l’Europe ou plus de Chine dans son portefeuille. Et surtout ne pas toucher tous les 15 jours à son allocation.

  • Assurance-Vie: pourquoi pas ne pas ouvrir un contrat avec 100€ dessus pour prendre date, mais aucun intérêt tant que le PEA n’est pas rempli à ras bord. Les Nalo & Yomoni font moins bien qu’un 100% Monde car ils ont plus de frais. Ce n’est pas une mauvaise solution mais c’est quand même moins bien.

  • PEA-PME: Idem, pourquoi pas ouvrir pour prendre date mais ne pas alimenter tant que le PEA n’est pas au max.
    Point d’étape: Tu es fonctionnaire (donc pas de risque de perte de revenue soudaine), une épargne de précaution suffisante, et tu met tout ton reste à vivre sur ton PEA à 7-8% (en moyenne sur 100 ans). C’est bien, tu constitues ton fond de pension pour avoir une retraite correcte a 67 ans, mais comment aller plus vite ? en investissant avec l’argent que tu n’as pas.

Le Crédit: En France, l’avantage c’est que tu as un crédit a taux fixe sur des durées longues. Par contre, les banques ne sont prêtent que pour de l’immobilier (rares exceptions). J’aimerai bien emprunter 5 millions d’euros a 0,5% et placer ça sur un portefeuille avec une ETF Monde et prendre jusque ce qu’il faut chaque mois pour rembourser les mensualités. Mais ce n’est pas possible. La banque préfère que tu surpayes une ruine dans une campagne improbable plutôt que tu achète des actions TOTAL ou AIR LIQUIDE :roll_eyes:

Quitte à investir sur de l’immobilier (et donc se faire ch*** avec les étapes de recherche, négociation, travaux, mise en location, gestion), autant le faire sur de l’immobilier rentable (donc opération avec CF légèrement positif). Car si tu es CF>0 tu pourras faire plusieurs opération et donc accélérer la sortie de la rat race.
Quelques pistes pour optimiser la gestion de limmobilier:

  • Gères toi même le bien. Je sais que c’est un peu ch**** de devoir s’occuper des locataires, mais les boites de gestion te prennent trop de frais pour un service bof. Si vraiment ça te paralyse de gérer, pense aux SCPI à crédit. Mais tu devrais mettre de l’apport pour équilibrer l’opération.

  • Éloignes toi des grandes villes. Immobilier qui se valorisera moins mais qui sera plus rentable. J’ai acheté à Bonneuil-sur-Marne (moins cher que Créteil) sur une ligne de bus qui va directement à l’université de Créteil.

  • Statut LMNP au réel. Je sais que le micro-bic est tentant, mais l’effort de faire sa compta vaut le coup.

  • Transformation de bien: J’ai acheté une maison toute pourrie (avec de la moquette sur les murs, comme en URSS) et je l’ai divisée en 6 studio pour des étudiants.

Voilà, j’espère que cette petite réflexion perso à cette heure matinale te sera utile. Si c’est le cas n’hésites pas à t’abonner à ma chaine youtube (je n’en ai pas), à lire mon livre (je n’ai pas l’intention d’en écrire) et à acheter ma formation bidon avec les sous de ton CPF.

Points Bonus:

  • Side Business: Je sais que tu as le temps comme tu es fonctionnaire (joke, j’ai été agent EDF :rofl:). Perso j’ai jamais fait et ça ne m’a pas trop tenté (je sais que c’est à la mode les vendeurs de rêve genre victor lora ou yann darwinn).

  • Départ à l’étranger: tu as mentionné que tu as été au EAU (j’ai bossé un peu à Abu Dhabi). L’expat peu être un accélérateur de carrière quand on est jeune, et un formidable réducteur d’impôt quand on a un peu de patrimoine. Si tu as l’opportunité de partir par ton travail, n’hésites pas (mais cela changera la stratégie immo alors)

Voilà, à dispo pour tout complément,
Jonathan

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Interessant merci, pea pme en approche lazy LT des conseils?

Bonjour @Helas, très bon sujet qui très intéressant.

Je ne parlerai que de ce que je connais : L’immobilier :

  • l’exploitation LMNP au réel est une vraie niche fiscale que je conseille d’exploiter au maximum en ayant pour objectif de trouver des affaires au minimum a 8,5% de renta Brut, cela te permet d’être en positif sur ton opération.

Tu peux réinvestir cet argent en bourse, crypto… ou attendre quelques mois et faire une nouvelle opération immobilière. Cela te permet également de construire une relation de confiance avec ton banquier et sera plus facile pour un nouvel investissement.

Pour la compta, je fais appel à un expert-comptable qui me fais gagner un temps fou et une sérénité d’esprit non négligeable.

Le LMNP au réel te permet en général de ne pas payer d’impôts pendant 5 a 12 ans sur le bien.
Tu trouveras beaucoup de contenu sur le net concernant les amortissements et plafonds de ce régime.

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@Helas : Info concernant le non côté, je viens de boucler en 5 jours ouvrés (de la demande à l’envoi des fonds à la société) une opération souscription de titres non côtés sur mon PEA (déjà ouvert) en passant par BForBank. Ma documentation était complète, ils m’ont simplement renvoyé un formulaire à eux à compléter et signer pour confirmer l’opération. Très efficace, je recommande !

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Il n’y a qu’un seul ETF éligible au PEA-PME chez Lyxor mais il n’est pas suffisamment diversifié. Il est juste pratique pour prendre date sur cette enveloppe en y mettant 100€. Le consensus général sur cette enveloppe c’est qu’elle n’est pas très intéressante à moins de faire des investissements en direct sur du non côtés et d’y loger ses actions.

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Et bien ils sont largement plus efficaces que Boursorama sur ce point ! Même si les opérations se font (oui, quand-même), elles s’y font très lentement (en tous cas ces derniers temps).

@Tahitibop : merci pour la petite discussion en MP, mais là avec le boulot je n’ai pas trop le loisir de m’occuper moi-même des locations (à part à un endroit… Je vais y réfléchir.). Du coup je réfléchis à me tourner vers des SCPI à crédit mais ça a l’air bien compliqué de trouver quelque chose d’intéressant.

Pour que ton investissement en SCPI à crédit soit réellement intéressant, il est indispensable que tu trouves un crédit à ~20 ans à ~1%. Les offres standards que tu trouveras en ligne (15 ans à 2%) ne te permettront pas in fine de monter une opération plus intéressante que l’investissement du reste à payer de ta mensualité dans un PEA (car les loyers de ta SCPI, fiscalisés par ailleurs, ne te permettront de couvrir la mensualité).

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Bonjour à tous,

Je suis très content que le sujet attire l’attention et puisse potentiellement aider d’autres personnes. C’est vrai qu’on parle vraiment des bases solides d’une stratégie lazy, ce qui doit être recherché par ici.

J’ai quelques questions d’ordre technique car j’essaye d’établir ma feuille de route d’opérations à réaliser.
Pour le moment j’en suis là :

  • Transférer le PEA chez bourse direct pour avoir des ordres moins cher, utile ?
  • Passer le PEA d’Europe à World : je vends tout et j’achète de l’Amundi/Lyxor ? (comment choisir d’ailleurs?)
  • Récupérer sur Nalo pour abonder le PEA : je risque de payer plein pot avec le prélèvement libératoire non ? (J’ai environ 20k€ de plus values et le contrat a moins de 4 ans.)
  • Faire quelque chose de mon contrat ouvert avec Generali (via Nalo) : migrer le contrat en 100% fonds en euro en gestion libre (Netissima par exemple) ?
  • Fonds euros sur AV : 10% du total du patrimoine financier (Warren Buffett non ?) : je peux répartir sur Netissima et Suravenir rendement (histoire de faire travailler les deux contrats chez Linxea), utile ?

Bonsoir Helas,

En complément des informations fournies par les autres membres de la communauté, je te propose de partager mon parcours qui se rapproche du tiens. Je suis aussi preneur d’avis et conseils et tenterai donc d’être exhaustif !

Age : 34 ans
Statut marital : Célibataire
Statut professionnel : CDI dans une grande boite française
Région : Gironde
Rémunération : 3800 par mois nets avant impôts et 600 euros de revenus fonciers actuellement
Philosophie : Je suis minimaliste. J’ai connu le mouvement FIRE en 2011 et m’en suis fortement inspiré pour la gestion de mes dépenses et mes investissements immobiliers, pas du tout en revanche pour d’éventuels investissements en bourse : j’ai débuté tardivement. J’ai adopté une stratégie lazy (ETF / un arbitrage par an maximum pour respecter les allocations cibles par enveloppe)

Je place mon épargne de précaution sur un livret développement durable logé dans la banque où sont domiciliés (Boursorama) : 2000€ (c’est très insuffisant mais je ne suis pas encore parvenu à la régénérer en raison d’importants travaux de copropriété dans les parties communes de ma RP). Mon objectif est d’avoir 10000€ d’épargne de précaution.

Je place mon épargne projets (Achats importants / Voyages…) sur un Livret A : actuellement 1000€

J’ai réalisé mon premier investissement immobilier à Paris en 2015 rubis sur ongle après quelques années d’expatriation dans le secteur pétrolier; appartement dans lequel j’ai tout d’abord habité après avoir moi-même réalisé les travaux puis mis en location à des amis. Je le passe cette année en LMNP. Prix d’achats + travaux à l’époque : 285 000 €. Prix de revente estimé aujourd’hui : 450 000 €. Mise en location estimée à 1300€ par mois en meublé.

J’ai acheté ma résidence principale en 2018 à Bordeaux. Une ruine de 70 m² dans laquelle j’ai réalisé un T3. Prix d’achat compris travaux 320 000 €. Prix de revente estimé aujourd’hui : 400 000 €. J’envisage peut être de le mettre en colocation LMNP l’année prochaine et d’aller louer un premier toit avec ma copine.

Je suis en train de négocier le rachat de mon prêt immobilier pour repartir sur 25 ans et avoir des taux intéressants, de façon à générer une capacité d’emprunt complémentaire et enchainer sur un 2ème investissement locatif de type Studio étudiant, toujours en LMNP.

J’ai mis du temps à réellement m’intéresser à la bourse, probablement à cause de la crise de 2008 et des conséquences que cela a pu avoir sur certains membres de ma famille. J’ai cependant ouvert un PEA / PEA PME / Compte-Titre en 2018 pour prendre date.

Actuellement le PEA contient environ 500 € d’épargne placé sur un ETF monde Amundi.

En parallèle j’ai pris date sur des assurances vie LINXEA (une ouverture par an depuis 3 ans) et ai développé des enveloppes d’investissement selon l’allocation suivante :

  • Assurance Vie Court Terme (Linxea Vie) : 500 € / 60% ETF Monde Lyxor - 40% Fonds Euro
  • Assurance Vie Moyen Terme (Linxea Suravenir) : 500€ / 70% ETF Monde Lyxor - 30% Fonds Euro
  • Assurance Vie Long Terme (Linxea Spirit 2) : 500€ / 80% ETF Monde Amundi - 20% Fonds Euro

Enfin, je possède un PER issu de la bascule d’un Article 83 → PERP → PER, 100% en ETF Monde Lyxor : 2000€. Je pense prochainement arbitrer à 90% ETF Monde Lyxor - 10% Fonds Euro

Mes objectifs :

  • Monter mon activité professionnelle à moyen terme (Horizon 2024)
  • Arriver à générer environ 2000€ par mois de revenus via investissements locatifs et bourse afin de compenser les éventuels cycles de revenus de mon activité d’indépendant à horizon 2025 - 2027

J’ai conscience que cet objectif est ambitieux et doute fréquemment d’être en mesure de l’atteindre !

Merci par avance pour vos commentaires !

Malthus.

Plusieurs remarques :

  1. bonne chose d’avoir diversifié sur plusieurs assureurs (Spirica Generali et Suravenir).
  2. j’arrêterais de verser sur AV long terme pour rediriger le versement mensuel vers le PEA (moins de frais, cadre fiscal avantageux).
  3. quid de la location en LMNP alors que tu as payé ton appart + travaux cash. Tu vas quand même te faire beaucoup plus fiscaliser.

Simple suggestion (mais nécessite un bon business plan et pas mal de réflexions) mais pourquoi pas vendre ton appart à Paris. Sur les 450 kE, mettre 150 sur PEA pour blinder enveloppe long terme. Se servir des 300 kE restant pour acheter 4 ou 5 apparts au statut LMNP avec emprunt banque +/- travaux (au moins tu pourras déduire les intérêts + frais de ta déclaration et ne quasi pas payer d’impôts pour un paquet d’années) en mettant un peu d’apport pour sécuriser les banques. Et mettre le reste sur AV selon la répartition de ton choix.
Tu parles d’une copine, quelle est votre niveau de relation (je n’attend pas de réponse :wink:) mais pourquoi pas l’inclure dans ces projets pour augmenter vos capacités d’emprunts.
Enfin essayer de faire ça tant que tu es en CDI parce qu’avec un statut d’auto-entrepreneur à moyen terme ça risque d’être beaucoup plus compliqué (impossible ?).

Voilà ce que moi ce que je ferais (mais ça ne reste que l’avis d’un inconnu du forum) :wink:

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Merci Thomas pour ton retour ! Je ne souhaite pas vendre à court terme l’appartement à Paris car il va générer un bon cash flow sans impôt pendant 10 ans. Pour l’instant je souhaite avancer seul et par conséquent ne compte pas inclure ma moitié dans ce projet à court terme.

Je vais lancer mon activité l’année prochaine et verrai quand je lâche mon CDI. Le plus tôt sera le mieux. Il semble particulièrement difficile de trouver un investissement locatif avec rentabilité brute supérieure à 8% en Gironde actuellement. Ayant une deadline à moyen terme sur le CDI, que pensez-vous des SCPI en tant que solution de repli ?

Merci pour vos retours !

Malthus.

Bonjour,

Que pensez vous d’utiliser les SCPI pour faire fructifier plutôt que d’investir tout dans un PEA ?

Il existe des SCPI de rendement qui semblent intéressantes avec un rendement à 6 - 8%.

Merci pour vos retours

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À moins que tu aies une affinité/sensibilité particulière pour l’immobilier, sur un horizon d’investissement à 10 ans et plus, il est difficile de faire mieux que le PEA (jusqu’à 150 k€) : c’est l’enveloppe qui présente les frais les plus faibles (pas de frais d’enveloppe contrairement à l’assurance vie), la meilleure fiscalité et une contrainte de temps à seulement 5 ans (alors que ton horizon sur des actions est plutôt à 10 ans de toute manière, l’assurance vie devient vraiment intéressante après 8 ans), et une excellente diversification grâce aux ETF Monde.

Du côté des SCPI, les frais sont plus élevés, la liquidité moindre, et un rendement à 6 - 8 % sur 10 ans (ton horizon d’investissement) me semble ambitieux. Pour que l’investissement en SCPI soit vraiment avantageux il faut le faire à crédit (mais cette opération entamera ta capacité d’emprunt pour ta résidence principale ou un investissement locatif). cf. Stratégie patrimoniale à 30 ans - #13 par derville

Merci pour ton [email protected]

Je me dis que la scpi peut permettre de diminuer le risque tout en ayant un bon rendement.
Au contraire je vois ce placement comme plus liquide car ne dépend pas des fluctuations de la bourse (tout le monde parle d’une correction à venir) et même pour un investissement à 10ans si il y a un krach à 9 ans il faudra attendre que ça remonte pour sortir.
Je me trompe ?

Un mix PEA / SCPI peut du coup être une allocation intéressante ?